Высокие ставки и
льготы в ипотеке
Тот факт, что резкая отмена льготной ипотеки может привести к большим финансовым проблем у целой отрасли строительства, не вызывает вопросов. А если вызывает, то немного поясню.
Отмена льготной ипотеки приведет к тому, что спрос на первичное жилье в стране упадет. Застройщикам будет сложнее продавать квартиры в уже построенных и строящихся домах. Денежные потоки, на которые застройщики рассчитывали, сократятся вслед за спросом. С учетом того, что девелоперский бизнес имеет длинные проекты и довольно серьезно нагружен кредитами, отмена льготной ипотеки может пошатнуть не только вопрос чистой прибыли акционеров, а способность платить по долгам бизнеса в целом.
Теперь, когда я дал немного глубины, давайте поговорим о ситуации вообще. Как я и ожидал, Минстрой уже начал выступать с речами, что сокращение программы льготной ипотеки смерти подобно и нужно искать другие варианты выхода из этой ситуации.
В Минфине и ЦБ понимают все риски, но их больше волнует тот факт, что из-за этой программы стоимость жилья в стране выросла на 90% за три года. А программа вводилась для того, чтобы доступность жилья повысить.
Лучшее, на что согласны регулятор и Минфин, — это сокращение программы до точечных выдач льгот нуждающимся, только тем, кому это действительно нужно.
Вчера прозвучала новая идея от председателя ГД Володина по реформации рынка жилья. Основная проблема рынка ипотеки и жилья сейчас — высокие процентные ставки. Председатель предложил изменить подход к ставкам по ипотеке, привязав ее к средней зарплате в регионе. Где зарплата больше, там ставки будут, соответственно, выше — и наоборот. Глава ЦБ обещала подумать над реализацией и этой идеи тоже.
В сложившейся ситуации на рынке недвижимости россиянам не стоит покупать квартиру в ипотеку, считает ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута. На этот шаг можно пойти только при условии, что на покупку есть практически вся сумма и кредит берется не более чем на 2-3 млн рублей с комфортным ежемесячным платежом, пояснил он в беседе с телеканалом «360».
Средняя ставка по рыночной ипотеке сейчас в районе 17%, у некоторых банков – выше. В ближайшей перспективе ждать изменений, которые зависят от решения Центробанка по ключевой ставке, не стоит, считает Ракута. Послабления, по его мнению, могут произойти только в 2024 году.
На этом фоне растет количество альтернативных сделок, отмечает эксперт. К примеру, когда у человека уже есть квартира, он продает ее и добирает ипотекой небольшую сумму. Ставка в 17% высока и для этого случая, но более приемлема с точки зрения ежемесячного платежа.
«А так классическая история о том, чтобы купить квартиру в ипотеку с первоначальным взносом, например, в 20%, сейчас пока что на стопе, потому что платежи, естественно, очень большие, — добавил эксперт. — Потенциальные покупатели недвижимости пока что выбирают аренду вместо ипотеки».
Купить квартиру в ипотеку сейчас можно, если есть хороший первоначальный взнос, а ежемесячный платеж будет комфортным. Но даже в этом случае покупку стоит рассматривать с перспективой рефинансирования, добавил Ракута. Через год, по его мнению, ситуация может измениться.
«Нет никаких ограничений на то, чтобы сделать рефинансирование и снизить ставку», — заключил эксперт.
Напомним, отложить покупку квартиры в ипотеку россиянам также советовал вице-президент Гильдии риэлторов, эксперт по рынку недвижимости Константин Апрелев. Он тоже напоминал о праве заемщика «перекредитоваться» в случае приобретения жилья по невыгодной ставке.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина ранее заявила о беспокойстве регулятора в связи с тем, что рост ипотеки в стране сопровождается подорожанием жилья и ухудшением качества кредитов.