Что происходило
с ипотекой
Темпы развития рынка ипотечного жилищного кредитования в 2022 году были ниже, чем годом ранее: согласно данным Банка России, объем выданных коммерческими банками кредитов составил 4,81 трлн рублей, а количество — 1,3 млн, что на 15,5% меньше итогов 2021 года в денежном выражении и на 30,5% — в количественном.
Наибольшее снижение объемов и количества выданных ИЖК — как на протяжении всего года, так и в сравнении с поквартальной динамикой 2021 года — отмечалось во II квартале 2022 года, когда после ажиотажного мартовского спроса они упали практически троекратно к уровню II квартала 2021 года. На этот период пришлись наиболее существенная просадка спроса со стороны заемщиков в апреле-мае после начала СВО и наименьшая корреляция между спросом и выдачами на рынке (как минимум с 2018 года), а также ужесточение банками условий выдачи ипотеки из-за беспрецедентного повышения регулятором уровня ключевой ставки в феврале в ответ на усилившиеся в экономике макроэкономические риски. В III и IV кварталах 2022 года рынок смог отыграть это падение, показав практически сопоставимые с итогами 2021 года результаты по этим показателям, в связи с реализацией отложенного спроса в условиях снижения ставок.
В то же время отметим тревожную тенденцию — восстановительный рост рынка происходил преимущественно за счет роста объемов, а не количества выдач. Это, в свою очередь, связано с существенным удорожанием стоимости приобретаемой c использованием ипотеки недвижимости и косвенно свидетельствует об увеличении финансовой нагрузки населения, выступающей одним из факторов финансовой нестабильности в экономике.
Портфели
Совокупный ипотечный портфель банковского сектора (без учета приобретенных прав требований) на 1 января 2023 года составил 13,8 трлн рублей, показав 17% прирост по сравнению с годом ранее (но на 10% ниже 2021 года) и обеспечив порядка 85% прироста всей задолженности физлиц банковскому сектору по предоставленным кредитам. В результате доля ипотеки в розничном кредитном портфеле банковского сектора достигла максимума за всю историю — 51% на 01.01.2023.
Совокупный объем ипотечного портфеля (без учета приобретенных прав требований) банков, принявших участие в нашем анкетировании, составил на 1 января 2023 года 10 трлн рублей (54% от всего результата банковского сектора). За год он вырос на 17,7% за счет того, что всем игрокам, предоставившим нам данные, удалось нарастить за год свои портфели. Обращают на себя внимание впечатляющие темпы форсирования ипотечного портфеля в 2022 году Тинькофф Банком (+7 267%), специализирующимся на дистанционной выдаче ипотечных кредитов и активно развивающим это направление бизнеса. Существенно (на 84%) нарастить свой ипотечный портфель в 2022 году удалось и УБРиР. Наименьший же прирост портфеля ипотеки зафиксирован у Челиндбанка (0,4%) несмотря на то, что он формирует более 50% его розничных кредитов. При этом явная специализация на ипотеке из числа банков, раскрывших нам такие данные, прослеживается в бизнесе Челябинвестбанка, банка «Кубань Кредит» и банка «Центр-Инвест».
Бесспорным лидером по размеру портфеля по итогам 2022 года ожидаемо стал Сбербанк — на 1 января 2023 года он составил 7,5 трлн рублей. На второй позиции находится Альфа-Банк с портфелем в 543,7 млрд рублей. Замыкает первую тройку Газпромбанк, показатель которого оценивается в 422,3 млрд рублей. Заметим, что от участия в текущем исследовании отказались ряд банков, находящихся в режиме тишины, но активно развивающих ипотечное кредитование. В их числе и ВТБ, традиционно занимавший лидирующие позиции на ипотечном рынке. По этой причине рассчитанный нами портфель ИЖК отличается от данных ЦБ. Кроме того, мы анализируем «чистые» портфели — без приобретенных прав требования.